美国次贷危机真相(3)
理查德·比特纳
(美)理查德·比特纳 著
扬眉覃 丁颖颖 译
经纪商：抵押融资的软肋
在2007年中，我收到一个抵押贷款同行的电子邮件，这封信对已渗入抵押贷款行业骨髓的疯狂和愚顽进行了总结，信的附件里还有一张图——办公室前挂了一个商业招牌，上面写着：
欢迎光临US中心：
美发、美甲
抵押贷款
很明显，他们也想借房地产繁荣赚上一笔。虽然这是一个笑话，却表明，行业的发展是如此翻天覆地。如果美容师也能提供抵押贷款，那下一个会是谁？
到了2004年，贷款经纪商成群结队地进入这个市场。这么多新出现的经纪商想要从凯尔纳获得贷款，我们不得不雇用更多的人员来处理贷款申请。根据住宅贷款市场研究机构Wholesale Access的研究，2006年行业中的抵押贷款经纪商达到53000家的峰值，相比2001年的37000家，增长近50%。从一些估计数据看，在此期间，为抵押贷款经纪商工作的信贷员新增了10万名。
安妮·纽奎因是我们的第一位贷款助理，后来她管理整个部门。作为经纪商和贷款审批人之间的协调人，她和她团队的助理协助我们的经纪商整理贷款申请资料，这使她更近距离地了解到我们的客户。下面是她对行业状况的看法：
一段时间之后，情况开始变得疯狂、不安。我的下属跟我说了很多经纪商对行业一无所知的事。我们收到很多文件，里面的贷款申请表空白一片，只字未填，该披露的信息要么错误百出，要么缺东少西。我们得去搜查很多贷款的信息资料。
有一次，一个信贷员问我，在贷款闭合之前，我们是否真的需要进行评估。我当时认为他是在跟我开玩笑。他不明白为什么不能在划拨贷款资金后再把评估报告给我们。我们在质量控制上花费了大量的时间，以至于我们从贷款助理摇身变成了全职的欺诈探测器。
有一些信贷员确实关心客户，其他一些则是青涩的生手，以至于他们不懂得如何去解读信用报告和工资条。我们不仅要一而再、再而三地检查他们提供给我们的信息，还得教他们看懂他们提交的文件，帮助他们搞明白所提交的文件能否用于贷款审批。
安妮的经历勾勒出一幅生动的画面，而没有什么能比我的合伙人肯在2005年的休斯敦之旅更能说明行业的彻底失常。在阅读这个故事时，请记住，得克萨斯的信贷员要么得在一家抵押贷款公司工作，要么必须有一家监督他工作的合法抵押贷款经纪商。法律并不要求经纪商和信贷员同室办公，只要在经纪商的办公室能看到信贷员的执照就行了。
我和一个新入行的业务代表一起出行，想帮他从他的新客户那里拿到一些贷款。一走进经纪商的办公室，我就意识到这个行业已经多么乌烟瘴气了。
办公室是一个很小的房间，也许就12平方英尺。里面乱糟糟的，令人难以置信的脏乱，连坐的地方都没有。首先引起我注意的就是执照。这个办公室墙壁的每个地方都挂着信贷员执照，从上到下，从左到右。我猜，钉在或粘在墙上的执照总共能有250份。
最大的问题是他根本就没有进行文件资料的保管和存放。他的贷款文件一堆堆的到处都是，什么东西放在哪儿，他根本就不知道。我们说话的时候，为了找要办理的贷款资料，他翻找文件，弄了一地。整个办公室完全是一片狼藉。我看到借款人的纳税申报表复印件散落在地板上。我问他这些复印件是属于哪些文件的，他一问三不知。
这个经纪商对公司没有一点掌控力，公司让他费钱又耗神。在肯来过之后，得克萨斯州储蓄和抵押贷款部门对这家经纪商进行了一次审计——不，不是我们要求对其进行审计的，不过我们倒是动过这个念头。审计部门责令这家经纪商缴付一大笔罚金，并要求其大力整顿公司。
除了没有遵照行业要求之外，他监管这些信贷员的行为是绝对合法的。我们所面临的问题是如何支持这些信贷员，因为他们中的大部分人都是新手，几乎不懂业务。同事们告诉我，这个经纪商正在改善他的经营，但是2007年12月得克萨斯州储蓄和抵押贷款部门的网站显示，他旗下的信贷员仍然超过335人。
随着分支（相当于开展抵押贷款业务的分支机构，前期投入很小）的繁衍，公司缺乏细心经营的问题越来越明显。这些公司控制着最基础的运营环节（财务、技术和经营许可），这样，经纪商们才有足够的
空间去拓展更多的业务。
联合房屋抵押资本这类公司对人员的从业经历有硬性要求，而且绝不容许他们有任何欺诈行为。其他一些公司则对信贷员大开业务方便之门。很多公司允许信贷员在家办公。这些做法本身不合法，也不合理。和这类信贷员一起做事，我们遇到的麻烦更多。我们公司内部一致认为，在家办公的新手信贷员的业务能力更弱，因为他们很少能接受到适当的培训和工作上的支持。
鲍伯·雷格负责对Carteret 抵押贷款公司的贷款销售业务。下面是他4年来拜访客户的经验总结：
除了一些特别拔尖的信贷员之外，大部分信贷员做起业务来都很吃力。很多信贷员都不知道怎么从信用报告中找取纳税申报表。我后来都不回复他们提交的申请了。不过，让我吃惊的是，他们当中有的人还能挣到薪水。
我2005年下半年离开凯尔纳的时候，欺诈数量已经刷出新高。让人吃惊的是，情况还在越来越糟。MIDEX数据库所公布的数字显示，2006年，
上报的抵押贷款欺诈事件比2005年增加了30%。虽然没有相关的统计数字，但是，欺诈增长和信贷员新增数量存在正相关的可能性非常之大。
从理论上说，经纪商是获取抵押贷款最好的选择。经纪商认识很多贷款公司，了解几百种贷款产品，因此，他能提供申请多家贷款公司的一站式服务。信用不好的借款人甚至能通过经纪商得到更多的贷款。次级贷款的利率和费用浮动范围很大，经纪商能够找到最好的产品和价格来满足借款人的需要。
与此同时也存在一些弊端。经纪商对整个贷款过程几乎没有控制力，因为必须由贷款公司审批并提供贷款资金。此外，经纪商在抵押贷款“食物链”上增加了一个环节，这增加了借款人的成本。最后，因为经纪商总体上是不受监管的，因此不到贷款交易的尾声，借款人很难分辨出诚实和不道德的经纪商。
经纪商是次级贷款的主要操纵力量，这就使事情变得复杂了。截至2003年，经纪商只完成25%的优质级贷款，但却制造了超过50%的次级贷款。这种失衡现象出现的原因有三方面。第一，因为标准类贷款就像一种日用商品，除非是经纪商成心要打击贷款公司的收入，否则，贷款公司通常握着定价话语权。第二，2003年，市场里有一百多家次级贷款公司，信用不好的借款人通过一家经纪商比通过一家贷款公司更能获得较多的贷款选择。第三，因为从次级抵押贷款业务中得到的收入可能更多，所以经纪商很有愿意把次贷产品推荐给高风险的借款人，即使这些人有资格获得更好的贷款。
