美国次贷危机真相(2)
理查德·比特纳
(美)理查德·比特纳 著
扬眉覃 丁颖颖 译
目击崩溃
搬进新居后不久，帕蒂因病住了几天医院。由于两周没能返工，她丢掉了工作。帕蒂的收入占家庭收入的40%，因此，他们的收入状况开始出现预警。后来，帕蒂找到了另外一份工作，但是，他们已经在此过程中失去了6周的收入。
他们最大的问题是没有医疗保险。约翰尼得用自己为数不多的收入支付医药费，但也是杯水车薪。很快，他们发现欠钱的时间达到了90天，但丝毫看不到缓解的迹象。
当一个借款人连续三个月一分钱都没还的时候，贷款就会直接回到我们这儿。麻烦的是，卡特夫妇的贷款并不是我们被要求赎回的唯一一笔贷款。近来，回购要求来势汹汹。我们可能陷入高成本的持久战，具体情况就看约翰尼的合作程度了。
一旦我们赎回贷款，我会和借款人
讨论处理方案。就这种情况而言，有三种解决方式。第一种是，如果他们拖欠债务120天，那我们就会强制取消房屋抵押赎回权。这一过程通常需要3~4个月。第二种是，卡特夫妇填写文件、申请破产保护。因为他们对此局面已无回天之力，所以，贷款回购顶多是被延后一些时日，还是避无可避。不过，卡特夫妇没钱请破产律师，所以这个法子也不可行。最后，卡特夫妇可以同意签订替代合同，将房屋产权签转给我们。这是最容易的解决方法，但是大部分借款人都会拒绝这种方式，因为这要求他们立即搬出去。
“约翰尼，如果你同意签这份替代合同，我可以为你做两件事。第一，我不会在你的信用报告上记录这件事。第二，我可以让你一直住到下个月底，这样你可以有时间找新的住处。”我说。
考虑到约翰尼的选择有限，替代合同是个不错的方案。他可以走出困境并将损失降低至最小，只是损失首付款而已。仔细思量了一个晚上后，约翰尼第二天给我打电话，表示同意这个方案。虽然还是很伤心，但看上去，他基本解脱了。
如果进行回购，我们会被套进9万美元，因此，看起来我们避过了一劫。如果卡特申请破产，那我们要等上几个月才拿得到钱，说不定要好几年。而我们刚刚在北卡罗来纳州收回一套房子抵押权，借款人拖了两年时间才搬出房子。如果一个人熟知这套流程，那他可以设法为自己省下很多时间。
我讨厌这份工作的这个环节。一家贷款公司应该是要让人们居者有其屋，而不是把他们撵走。我只能告诉自己，这种情况很合理，只是工作的一部分，每个次级贷款公司都会有这种经历。
到底哪里出了错
第二天，我开始复查卡特家的文件。处理很多恶化贷款的时候，我们要进行彻底的检查，要找出问题所在。问题可能是因为我们出了错，或者是源于抵押贷款经纪商的疏忽。无论什么原因都好，明白贷款的违约原因非常重要。一边仔细查看着文件中的收入和信用文件，我一边疑惑，这笔贷款当初是怎么得到审批的。情况是这样的：
借款人月度总收入是2800美元。
在每月还贷之后，借款人这个月只剩下700美元。而这些钱必须要支付他们的所有开销，吃的穿的，等等。
在结清房屋购买费用后，他们的账户里还余下250美元。他们没有积蓄，没有退休养老账户，他们靠每月的工资过日子。
他们的信用记录很差。除了西尔斯，他们没有任何偿付债权人的
历史记录。在贷款被批准的时候，他们还拖欠着债务。信用报告的其余部分全是过去债务账户和注销账户的记录。
过去一年，他们没有任何租金支付证明，因为他们和帕蒂的姐姐住在一起。我们不清楚他们是否租过房。
在过去三年时间里，他们两人同时失业的时间超过了9个月。他们都曾经长时间地失过业。
看完所有材料，我想，一定有人出了错。除了房屋价值还不错之外，这笔贷款毫无价值保障。信用状况一塌糊涂，收入微薄，工作时有时无，没有租房史，也没有储蓄可以维持生活。把这些情况凑到一块，收回房屋抵押权是必然的结果了。闭合贷款的时候，我们的脑子究竟在想些什么鬼东西？
我查看了投资者指导文件里的字字句句，想要找出错误所在。结果让我大吃一惊。我们没有环节出错。我们的贷款审批人批准了这笔贷款，然后，我们对这笔交易提供融资，投资机构从我们这里购买贷款，因为这些贷款符合他们的指导要求。贷款不存在任何人为操控或欺诈嫌疑，从收入证明到资产评估，所有步骤都很到位。
我很恼火，但又不知道要归咎到谁的头上。我们为有近似背景的借款人打包贷款已经一年多了。事实上，首付5%的贷款只是我们向经纪商推销的一种细分类产品。这是我第一次看到这类产品出现这种极端状况，从风险的角度，这是根本没道理的事。
在过去，我们处理过一些特别棘手的交易。其中一些甚至让我焦头烂额，怀疑自己出了错。而就卡特夫妇这笔贷款而言，不存在任何有疑问的地方。这笔贷款对所有人来说都没有价值可言——他们自己、我的公司或是投资机构。卡特夫妇遇上了一次严重的抛锚，对他们来说，任何的风吹草动都会酿成灾难。没有储蓄，也没有任何可以傍身之物，他们没有任何出错的机会。
尽管情况复杂，不过，次级贷款仍然可以回归到那两个基本的问题。有时，我们不得不相信一个借款人能够定期还贷。批准贷款的决定应该有凭有据，借款人某些方面的资料要能为贷款发放提供理由。确认贷款决定并不需要太多事实——收入、信用、现金持有量——但一定得有一些依据。而最终看来，卡特夫妇一无所有。这笔贷款案例的启示是，这个行业已经是剑走偏锋。
急流勇退
如果卡特夫妇只是我的叫醒铃，那几个月之后敲响的就是最后的警钟。我们的盈利大跌，而就在这一周，我的房子——通过次贷业务挣钱买下的定制住宅——着火了。现在看来，我认为这远远不只是一次巧合。很难说这两者之间有什么联系，但是，消防队的救火行动让我意识到我该知足了。一个朋友曾告诉我，在我们最需要清醒的时候，生命中的灾难通常会让我们醍醐灌顶。不管是因为命运安排，还是由于工作强度太大，总之，这件事让我觉得我需要有所改变。是离开的时候了。
回顾这些事情，我发觉自己是多么的幸运，火灾中无人受伤。火灾在夜幕初降时从车库开始，这时所有人都在家，还未入睡。因为我们在火灾发生后迅速地报了火警，因此，消防队能够快速将其扑灭，而不至于酿成大祸。
与此同时，我也很幸运自己能遇到这些出色的工作伙伴。在经营凯尔纳的5年时间里，我们之间是令人向往的和谐伙伴关系。我不必告诉他们我准备离开，他们已经看出来了。他们以公道的价格买下我所有的股份，而我有点约翰尼·卡特的感受。当我陷入困境、难以自拔的时候，他们为我找到了我一直找寻的出路。正如其他的次级贷款公司一样，肯和迈克希望行业秩序最终能得到恢复。但是结果证明，情况只能是越来越恶化。
朋友们都说，我在次贷危机前的离开决定非常有远见。虽然可以说我有深谋远虑，能够预见危机的爆发，但是，我离开的动力是来自恐惧——害怕失去所建立的一切。现在再作反思，我认为我的离开夹杂着运气和自卫的本能，可能还有一点神的庇护。
